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Subrogar una Hipoteca y Ahorrar Dinero

viernes abril 17, 2020 2021/04/10 16:49:45 Angel Carmona

Subrogar una hipoteca llega a ser interesante, permitiéndonos ahorrar dinero dada a una serie de ventajas que le diremos más adelante. Una subrogación se trata de modificar nuestra hipoteca, mejorando nuestras condiciones por dos vías: mediante un cambio de entidad bancaria o por un cambio de titularidad. 

Dada estas dos vías, procedemos a su explicación:

  • Subrogación de deudor o cambio de titular: Se cambia la persona titular del préstamo hipotecario. Una vez se adquiere el inmueble, cabe la posibilidad de cambiar el titular por la persona que compra el hogar. 

  • Subrogación de acreedor o cambio de banco: Si conseguir obtener una oferta mejor de otra entidad bancaria, podremos cambiar de banco siempre y cuando no tengamos ninguna deuda con la entidad financiera. La entidad con la que tiene su contrato actual, podrá realizarle una contraoferta en 15 días. Cabe destacar que este cambio viene con un gasto estimado de hasta 2.000 euros. 

 

Condiciones se pueden mejorar al Subrogar una Hipoteca

Entre la vías más utilizadas a la hora de realizar la subrogación, destaca la subrogación de acreedor, por lo que las condiciones que podemos mejorar son las siguientes: 

  • Vinculación y comisiones: Al cambiar de banco, podemos quitarnos todas aquellos productos vinculados con los que tenemos comisiones por su utilización, amortización anticipada o novación hipotecaria. Al mismo tiempo, nos despojamos de producto que no son necesarios para nosotros. 

 

  • Interés Hipotecario: Podremos conseguir un mejor interés ya sea rebajandolo o cambiando de tipo. Esto se puede hacer si tenemos una hipoteca fija y cambiamos a una hipoteca variable. Al mismo tiempo se puede pasar de una Hipoteca con IRPH a una Hipoteca con Euríbor. 

 

  • Cláusulas con condiciones abusivas: Es un ejemplo de las conocidas como cláusulas suelo con las que  muchos préstamos hipotecarios están vinculados. De esta manera podremos eliminarlas y en el caso de haber pagado algo, seguimo teniendo el derecho a reclamarlo aunque hayamos hecho la subrogación de hipoteca. 

 

  • Plazo de Reembolso: Hacer esta operación, es una buena manera para acortar o ampliar el periodo de devolución del préstamo hipotecario. 

 

No es lo mismo Subrogación que Cancelación

Una diferencia esencial entre estos dos términos es que en el primero se mantiene firmado el préstamo en cuanto a antigüedad aunque se cambie de entidad bancaria y sus condiciones. Si se utiliza la cancelación, se está formando un nuevo préstamo con lo que es posible realizar más cambios pero se elevan más los costes.

La comisión por subrogación está entorno al 1% del capital pendiente para préstamos que se dieran antes del 27 de abril del 2003. A día de hoy, se trata de un 0,5% como figura el Banco de España. A este gasto hay que añadir: estudio de una nueva entidad, gastos de notaría, registro y gestión. Un ejemplo de esto podría ser que a los 150.000 euros de media de una hipoteca, se le sumaría unos 300 euros en gastos. 

En el caso de una cancelación, se establecen las mismas comisiones que el anterior más una comisión por tasación del inmueble, cancelación del préstamo anterior y constitución del nuevo préstamo. Además, en los gastos de notaría, registro y gestión, son más altos que en los de una subrogación. Todo esto aparece en la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario. 

 

Ventajas de Subrogar una Hipoteca

La principal ventaja es la opción que se le da al vendedor es cambiar de residencia, ahorrando los gastos que conllevan una cancelación anticipada. A su vez, al comprador de esa vivienda es ahorrarse la comisión de apertura y los gastos de tasación.  

No se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), a no ser que junto a la subrogación hipotecaria se desee hacer una novación para ampliar el capital, por lo que entonces sí entraría en juego una nueva tasación del inmueble y con ello este impuesto 

Desde Atrapacrédito le recomendamos que si tiene una hipoteca fija y tiene la opción de subrogar lo haga a una variable,  ya que actualmente el Euríbor no supera el 1%, por lo que se estaría ahorrando dinero en los intereses.


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