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La Nueva Ley Hipotecaria 2020

martes junio 11, 2019 2021/06/19 22:48:10 Angel Carmona
LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

La nueva ley sobre los créditos inmobiliarios, es decir, sobre las hipotecas, fue aprobada con mayoría en el Congreso el jueves 21 de febrero e introducida en el BOE (Boletín Oficial del Estado) el 15 de marzo, pero su entrada en vigor no será hasta el 16 de junio. Fecha límite para que los bancos preparen todos los requisitos que se piden.

En el BOE, esta se encuentra articulada como Ley 5/2019 en el que se establece: “La presente orden establece los criterios para la determinación del ejemplo representativo en relación con la información básica que debe figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios, los requisitos mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante designado y los plazos y términos en que debe facilitarse información al prestatario en el caso de que se trate de un préstamo concedido en moneda extranjera.

Los cambios que trae esta ley están relacionados con: abaratamiento de los intereses de demora y de amortización anticipada, reparto de gastos entre entidad financiera y el consumidor o aumentos de los meses de impago.

Desde el Gobierno, se pretende que todas las medidas que expondremos a continuación tengan como objetivo la transparencia suficiente para la contratación de créditos inmobiliarios de forma responsable.

El cambio comienza con la información que obtenemos antes de adquirir el préstamo y convertirnos en compradores. Una vez solicitamos el crédito para la compra de un inmueble, el banco tendrá la obligación de entregarnos un dossier con documentos informativos sobre el crédito que vamos a pedir.

En estos documentos encontraremos la información de forma más clara de lo que venía siendo habitual. Entre todos ellos, existen dos documentos que según el diario El País son los siguientes: FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), donde se incluye información personalizada según el perfil del cliente y el préstamo que le conviene; y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), en la que deben incluir todas las posibles cláusulas, índices para calcular el interés y datos sobre todos los costes posibles.

Una vez que el cliente tenga todo claro, será el momento de establecer los gastos y cuáles deben pagar cada parte. A partir de ahora con la nueva ley hipotecaria:

  • El banco pagará:
    • Los gastos de gestoría los pagará el banco (entre 150 y 300 euros)
    • Aranceles notariales para la escritura (Dependerá del tipo de hipoteca que se contrate)
    • La inscripción en el Registro de la Propiedad (250 euros)
    • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), cuyos costes varían en cada comunidad autónoma. Este coste, tuvo polémica debido a las decisiones tomadas por el Tribunal Superior, quien no tenía muy claro si correspondían a los bancos o a los clientes. Al final, se decidió que corrieran a cargo de las entidades bancarias.
  • El cliente pagará:
    • Los gastos de tasación con un precio entre 200 o 500 euros de coste
    • Las segundas copias del notario, en el caso de que fueran necesarias costando alrededor de 70 euros.

Otra de las obligaciones que tiene el banco es el hecho de establecer un análisis económico con mayor profundidad sobre su cliente y ver capacidad que este tiene para hacer frente a la hipoteca que solicita. De esta manera, a parte de hacer el protocolo que hacían los bancos (ingresos del cliente, deudas, ahorros, etc), ahora deberá consultar el historial crediticio en el Banco de España.

En el momento en el que cliente y entidad bancaria estén de acuerdo, todos lo términos y condiciones deberán efectuarse frente a un notario, quien podrá ser elegido libremente por el cliente. Ahora el papel del notario cobra mayor protagonismo, prestando un servicio de asesoría imparcial y gratuita.

De la misma forma, el banco no puede obligar al cliente a contratar productos vinculados a la hipoteca, acabando de esta forma con la asociación de seguros o planes de pensiones que muchas personas no estaban dispuestas a afrontar.

Otro aspecto a destacar es el tema de las amortizaciones. En este apartado, como se indica en el CincoDías del País, se imponen límites máximos en el cobro de comisiones por pagar antes de tiempo. Si se trata de una hipoteca variable, se aplicará un máximo del 0,25% durante los tres primeros años. Pasada esa fecha, no se cobrará nada. Si la hipoteca es de tipo fijo, solo se podrá cobrar hasta un 2% de interés durante los diez primeros años y un 1,5% hasta la finalización del contrato.

Esta nueva ley, también ha acabado con las conocidas como cláusulas suelo. Las entidades bancarias no pueden aplicar un interés mínimo en la hipotecas variables, estableciéndose un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios. Para tener más información sobre este concepto, pueden consultar nuestro artículo: Cómo saber si mi Hipoteca tiene Cláusula Suelo.

En cuanto a los desahucios, si nos encontramos en la primera mitad del plazo, no podrán llevarse a cabo hasta que se llegue a un total de 12 cuotas sin pagar al banco o la deuda suponga un 3% del capital principal del préstamo. Sin embargo, si ya hemos pasado este plazo, las cuotas serán de 15 o el 7% del capital pendiente.

Por último, en la demora, la anterior ley establecía que se cobraría un 25%, algo que el Tribunal Superior consideraba excesivo. Ahora no podrá superar en tres puntos el tipo de interés de la hipoteca contratada.


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