Hipoteca fija de Bankinter a 15 años

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un producto bancario con el cual puede financiarse la compra de un inmueble. Hablamos de un préstamo, es decir, cuando un usuario solicita una hipoteca a una entidad bancaria, lo que recibe es una cantidad determinada de dinero y la cuota mensual a devolver de forma periódica es la devolución del préstamo. La hipoteca no es devuelta, actúa como garantía ante la entidad bancaria.

¿Qué hipoteca debo elegir?

Antes de firmar el contrato de una hipoteca debes estar seguro de las condiciones de esta ya que la relación que comiences con el banco será por muchos años. Los conceptos para tener en cuenta son: 

1. Interés: es uno de los conceptos más importantes. La hipoteca con el interés más bajo no tiene por qué ser la mejor del mercado. Siempre debes tener en cuenta la TAE ya que es aquí donde se reflejará el interés que finalmente pagarás, incluye todos los gastos asociados a tu hipoteca. 
2. Productos vinculados: la mayoría de las entidades nos condicionan a contratar numerosos productos bancarios para poder concedernos una hipoteca. Según la ley, sólo es obligatorio tener contratado un seguro anti-incendios por lo que puedes negociar con la entidad el no contratar otros productos. Los más comunes vinculados a una hipoteca son: seguro de vivienda, seguro de amortización del préstamo, seguro de vida, plan de pensiones, tarjeta de crédito… 
3. Comisiones: las hipotecas también llevan asociadas comisiones, cargos que nos realiza el banco por prestarnos un servicio. Los más comunes son los siguientes:

• Comisión de apertura: comisión relacionada para cubrir los costes por dar el banco a tu disposición el dinero para tu hipoteca.
• Comisión de estudio: coste asociado a la gestión inicial que realiza el banco de riesgos sobre quien solicita la hipoteca.
• Comisión por amortización y cancelación anticipada: gasto asociado a pagar al banco por dejar este de recibir intereses por anticipar el importe de la deuda.
• Comisión por riesgo de interés: básicamente es una comisión por adelantar de forma parcial o total el pago de la deuda ya que, de este modo, el banco dejará de recibir los intereses por haberte prestado el dinero.
• Comisión por subrogación de la vivienda: gastos asociados por trasladar la hipoteca de a otro diferente. Suele realizarse el cambio por modificar las condiciones de la hipoteca.

Gastos:  para poder solicitar una hipoteca tendrás que incurrir en los siguientes gastos:

• Tasación: dependerá del valor del inmueble.
• Gestoría: gastos relacionados con toda la documentación asociada a la vivienda. Al igual que la tasación, este variará según cada caso.
• Notario: el coste de notaría por certificar la operación oscila entre un 0,1% y un 0,5% del valor del préstamo.
• Registro: registrar las escrituras en el Registro de la propiedad además de solicitar la información del inmueble que comprarás.

Impuestos: Los más comunes son:

• Impuesto del valor añadido (IVA): el importe asociado es del 7%, variará sólo en casos especiales.
• Impuesto de Transmisiones patrimoniales (ITP): oscila hasta un 1,5% del valor escriturado. Además, varia en función de la comunidad autónoma donde contrates la hipoteca y el importe de la vivienda.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): un 2% aproximado del valor del préstamo.
• Importe financiado: El importe que normalmente financia un banco es el 80% del valor de tasación, aunque existe una tendencia donde alguna de las entidades financia el 100%. Dependiendo del importe que necesites financiar, la toma de decisión de contratación de una hipoteca podrá variar. 
• Años a financiar: el tiempo máximo que por norma general fijan los bancos para financiar una hipoteca son 30 años, aunque existen casos en el que se supera este tiempo.

Tipos de hipotecas que podemos contratar

Existen tres tipos de hipotecas en el mercado. Se clasifican en función del interés: 

• Hipoteca Fija: en este tipo de hipotecas el interés aplicado para la vida del préstamo será el mismo por lo que siempre pagarás al banco la misma cuota a lo largo de toda la vida de la hipoteca. 
• Hipoteca Variable: compuesta por un diferencial (pactado con el banco) + un índice de referencia (normalmente el euríbor). La cuota mensual del pago de la deuda no siempre será la misma, variará en función de las fluctuaciones del euríbor. Lo habitual es calcular las fluctuaciones del euríbor cada 6 meses o 1 año y, en este periodo, tu cuota será fijada y pagarás lo mismo. 
• Hipoteca Mixta: mix entre hipoteca fija e hipoteca variable. En primer lugar, pagarás una cuota fija durante un periodo de tiempo, siempre superará un año, posteriormente, pagarás un interés en función al euríbor + el diferencial durante el resto de la vida de la hipoteca.

Consejos para contratar una hipoteca

Antes de contratar una hipoteca, debes seguir las siguientes indicaciones: 

1. Informarse y comparar: si quieres conseguir una hipoteca que se adapte a tus necesidades y con la mejor de las condiciones, debes informarte sobre las diferentes ofertas del mercado.  No te conformes con la oferta que te proporcione tu banco habitual: recopila información de todas las ofertas del mercado, estudia las vinculaciones, el importe que te financian… de este modo encontrarás la mejor opción, incluso podrás usarla para poder negociar con cualquiera de los bancos donde solicites condiciones de contratación. 
2. Estudia si cumples los requisitos: No olvides que, contratar una hipoteca, es una relación con el banco para muchos años por lo que evita que tu situación financiera se vea perjudicada por ello. La recomendación para disponer de una buena salud financiera es que, tu cuota mensual, no sea superior al 40% de tus ingresos. Además, ahorra para poder desembolsar inicialmente un 35% aproximado del importe de la hipoteca para poder costear los gastos iniciales pre-contratación y el 20% que, normalmente, no te financiará el banco. 
3. Negociar las condiciones: aunque es el banco quien pone las condiciones encima de la mesa, no olvides que siempre podrás negociar. Para ello es importante conocer las demás ofertas de otras entidades para poder actuar: fijar el diferencial, los años de financiación, los productos vinculados… siempre serán negociables si dispones de información de otras hipotecas. 
4. Vinculaciones: en muchas de las ocasiones, el motivo principal por el que el banco te ofrece un diferencial bajo suele estar relacionado con la vinculación a otros productos. Debes tener en cuenta con qué te comprometes en la contratación, si llevas asociado ninguno o cinco productos en tu hipoteca… por lo que, es fundamental, no olvidar la TAE, este indicador te reflejará la realidad de los intereses que realmente pagarás por la contratación de la hipoteca.

Qué ocurre si no puedes pagar la deuda de hipoteca

Si tu situación financiera no atraviesa por un buen momento y comienzas a no poder asumir la cuota de tu hipoteca, la entidad aplicará los intereses de demora desde la cuota número uno no pagada. Los pasos que debes seguir son: 

• Habla con tu banco: en primer lugar, debes comunicarle al banco tu nueva situación e intentar renegociar tu préstamo. Es posible que, renegociando con la entidad ante la nueva situación, esta te amplíe el plazo de devolución y, de este modo, tu cuota mensual sea inferior a la pactada en el inicio de la firma de la hipoteca. Si tu banco cede a esta solución, deberás modificar las condiciones mediante un proceso de novación cuyo coste dependerá de los cambios implicados. Además, desde el primer retraso del pago de tu cuota, debes saber que el banco aplicará los intereses por demora. Si no llegas a ningún acuerdo con tu banco, lo habitual es que comience el proceso de embargo y subasta de la vivienda. 
• Subasta: confirmado que no serás capaz de afrontar la deuda de la hipoteca, se determinará el proceso de subasta del inmueble. En el caso de que la cantidad obtenida por subastar la vivienda cubra la totalidad de la vivienda, la deuda quedará saldada, pero en el caso de que la cantidad obtenida en la subasta sea inferior a la deuda, la deuda con el banco seguirá pendiente. 
• Embargo: si tras finalizar la subasta no has podido cubrir la totalidad de la deuda con el banco, continuará el proceso de embargo. En esta situación, el banco podrá reclamar la deuda que queda aún pendiente a través de tus bienes y renta. 
• Dación en pago: existe la posibilidad en la que, una vez entregada la vivienda, quede saldada finalmente la deuda (evitando la subasta y el posible posterior embargo). Sucede en casos puntuales, con requisitos específicos, donde no pueda reestructurarse la deuda y pueda justificarse la falta de recursos del hipotecado. Para poder realizar la dación de pago, es importante pactar con la entidad la inclusión de esta cláusula en las escrituras.

Requisitos necesarios para conseguir una hipoteca

Los requisitos necesarios para acceder a la contratación de una hipoteca variarán según la entidad. Aun así, todas tendrán en cuenta la solvencia económica del futuro hipotecado que podrá mediarse a través de: 

• Ingresos mensuales: El importe de tu nómina es un requisito importante junto con el tipo de contrato (indefinido, temporal…) y la antigüedad laboral. 
• Ahorros: Lo habitual es que tengas que aportar los gastos iniciales de formalización sumado al 20% del importe de la vivienda ya que, la mayoría de las entidades, financian el 80%. Una vez aportada esta cantidad, la cuota mensual a la que pagarás por tu hipoteca, no debe superar el 40% de tus ingresos ya que, si superas esta cantidad, en el futuro, puedas tener dificultades económicas.
•  No disponer de otras deudas: también se observará si dispones de deudas de otros préstamos con la misma u otra entidad. En el caso de que aún estés pagando cuotas de otros préstamos, dificultará la posibilidad de obtener tu hipoteca. 
• Vinculaciones: estar abierto a escuchar ofertas de productos bancarios tales como un seguro de vida, un seguro de hogar… favorecerán tus posibilidades de concesión de hipoteca, es una forma de asegurar tu compromiso con la entidad.

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